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Zwangsversteigerungs-Guide für Bietinteressenten


Unser Zwangsversteigerungs-Guide erklärt den eigentlichen Ablauf und vermittelt das Basiswissen für eine Zwangsversteigerung. Er wurde in Zusammenarbeit mit der Anwaltssozietät Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg, entwickelt, die ebenfalls auf langjährige Erfahrungen bei Zwangsversteigerungsverfahren zurückgreift.

Die nachfolgenden Hinweise sollen helfen, sich schnell einen Überblick über das Verfahren zu verschaffen. Detailinformationen finden Sie in dem nebenstehenden Zwangsversteigerungs-Lexikon.

Wir hoffen, hiermit allen, die noch nie an einer Zwangsversteigerung teilgenommen haben und denen das Procedere nicht vertraut ist, ein Hilfsmittel zu bieten.

Verkehrswert

Zur Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens wird der Verkehrswert der Immobilie vom Gericht festgelegt. Dazu holt das Gericht die Stellungnahme eines gerichtlich bestellten Gutachters ein. Dieses Gutachten kann von Bietinteressenten nach Absprache vor dem Versteigerungstermin eingesehen werden.

Ausweis

Bieter müssen sich im Versteigerungstermin durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepaß ausweisen. Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Bietungsvollmacht erforderlich. Die Vollmacht ist zur Abgabe von Geboten zu erteilen. Die Unterschrift des Vollmachtgebers ist von einem Notar zu beglaubigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.

Mindestgebot

Der in der Veröffentlichung des Gerichts genannte Verkehrswert ist nicht das Mindestgebot. Mindestens geboten werden muß das sogenannte geringste Gebot, welches das Gericht im Termin bekannt gibt.

Sicherheitsleistung

Jeder Bieter muß im Versteigerungstermin nach Abgabe seines Gebotes damit rechnen, auf Verlangen eines Beteiligten Sicherheit in Höhe von 10% des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes leisten zu müssen.
Mit Wirkung zum 16.02.2007 wurde § 69 ZVG der die Art der Sicherheitsleistung im Zwangsversteigerungstermin regelt geändert! Danach kann die Sicherheitsleistung im Termin nicht mehr in Form von Bargeld erbracht werden! Als Sicherheitsleistung sind nur noch zulässig:
  • Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks, soweit sie von einem deutschen Kreditinstitut ausgestellt sind,
  • Bankbürgschaften deutscher Kreditinstitute oder
  • Einzahlungsbelege der Gerichtskasse auf ein Konto der Gerichtskasse, wobei die Einzahlung vor dem Versteigerungstermin stattzufinden hat.
Hintergrund der Änderung ist, dass der bare Zahlungsverkehr bei Gerichten eingestellt werden soll. Die Behandlung von baren Geldbeträgen birgt für die Gerichte ein erhebliches Sicherheitsrisiko, das der Gesetzgeber vermeiden will.

Bietzeit

Die Bietungszeit dauert von der Aufforderung zur Abgabe von Geboten an mindestens 30 Minuten. Wichtig sind vor allen Dingen die Hinweise des Versteigerungsgerichtes vor Eröffnung der Bietzeit, diese sollten Sie als Mietinteressent auf keinen Fall versäumen. In der gesetzlichen Bietzeit (30 Minuten) geben die meisten Interessenten ihr Angebot erst in den letzten 5 Minuten ab. Gleichwohl kann es sinnvoll sein, Gebote frühzeitig abzugeben, da erfahrungsgemäß jeder Bieter sich ohnehin ein bestimmtes Limit gesetzt hat. Die Bietzeit können Sie auch dazu nutzen, weitere Informationen einzuholen, z. B. auch mit der Gläubigerbank zu sprechen.

Meistgebot + Zuschlag

Die Bietzeit endet mit der Feststellung des Meistgebots. Im Anschluß daran wird über den Zuschlag verhandelt. Wenn Sie den Zuschlag im Versteigerungstermin oder in einem später anzuberaumenden Verkündungstermin erhalten, sind Sie ab sofort Eigentümer des Grundstückes. Sie übernehmen dann als Ersteher ohne Eintragung im Grundbuch alle Rechte und Pflichten.

Verteilungstermin

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt allerdings erst, wenn der Verteilungstermin ca. 6 bis 8 Wochen später abgehalten worden ist und die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, da auch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung grunderwerbssteuerpflichtig ist. Abgesehen von der Sicherheitsleistung ist das Bargebot, spätestens im Verteilungstermin an das Gericht zu zahlen und bis dahin mit 4 % zu verzinsen.

Kosten

Auf den Ersteher kommen folgende Kosten zu:
  • Meistgebot plus 4 % Zinsen ab Zuschlag bis zum Verteilungstermin. Soweit durch die Sicherheitsleistung ein Teilbetrag bar gezahlt ist, entfällt insoweit die Verzinsungspflicht.
  • 5 % Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich nach dem Meistgebot einschließlich bestehenbleibender Rechte. Hat der Meistbietende das Recht aus dem Meistgebot an einen Dritten abgetreten oder in verdeckter Vollmacht geboten und dies nachträglich erklärt, fällt doppelte Grunderwerbssteuer an, nämlich für die Abgabe des Meistgebots und für die Abtretung des Rechts aus dem Meistgebot oder das Offenlegen der Vollmacht.
  • Zuschlagsgebühr nach dem Wert des Meistgebots.
  • Eintragungskosten beim Grundbuchamt nach dem Verkehrswert oder eventuell dem höheren Gebot.
  • Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die eventuell zur Finanzierung einzutragenden Grundpfandrechte
Mit freundlicher Genehmigung: Breiholdt Rechtsanwälte, Hamburg
Website: www.breiholdt.de
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